Jak zbudować dom 70 m2 bez pozwolenia?

Nowy ład to program rozwoju społeczno-gospodarczego Polski, który wszedł w życie wraz z początkiem 2022 roku. Jednym z pięciu jego filarów jest budowa domów do 70 m2 bez formalności i skomplikowanych procedur urzędowych. Pomysł wywołał zarówno falę entuzjazmu, jak i liczne kontrowersje związane z ograniczeniami ustawowymi. Jeśli chcemy więc podjąć budowę domu w oparciu o zmiany prawne Polskiego Ładu, warto przyjrzeć się bliżej ich zapisom.

Co się zmienia?

Nowa rzeczywistość prawna, sprowadza się do wejścia w życie ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz zmodyfikowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z syntezy zmian tych ustaw wynika, iż wraz z początkiem 2022 roku prawo budowlane w Polsce zostaje uproszczone w zakresie budowy małych domów jednorodzinnych do 70 m2. Zakresem nowego prawa objęte są tylko nowo budowane domy przeznaczone na własne potrzeby inwestora, nie ma natomiast mowy o budowie na mocy omawianego prawa, inwestycji deweloperskich przeznaczonych pod sprzedaż lub wynajem. Osoba chcąca skorzystać z nowych warunków musi złożyć specjalne zaświadczenie, potwierdzające - w obliczu świadomości rygoru karnego - brak chęci wykorzystania nieruchomości w celach komercyjnych. Z zapisów nowelizowanych dokumentów prawnych wynika, iż domy o nadmienionej wielkości budować można bez uzyskania pozwolenia na budowę, którego otrzymanie dotychczas nastręczało trudności i przedłużało proces budowlany. Inwestycja nie wymaga też ustanowienia kierownika budowy, co potencjalnie zmniejsza koszty budowy i ułatwia szybszy przebieg prac. Inwestor, budując na mocy nowych ustaleń, nie ma też obowiązku prowadzenia dziennika budowy i stałego zapisywania prowadzonych robót. Wszystkie te czynności zastępuje zwykłe zgłoszenie, realizowane tak zwaną procedurą zgłoszenia z projektem budowlanym.

Jakie projekty do 70m2 kwalifikują się do budowy na nowych zasadach?

Nowo uchwalone zapisy są dość klarowne. Budowane na ich mocy nowe domy, mają mieć powierzchnię użytkową w obrysie parteru wynoszącą maksymalnie 70 m2. Jednocześnie dopuszcza się w omawianych budynkach istnienie poddaszy mieszkalnych tak jednak, by cała powierzchnia użytkowa budynku nie przekroczyła 90 m2. Należy na to uważać, bowiem nadzór budowlany może do momentu oficjalnego odbioru budynku przeprowadzać kontrole w tym zakresie. Budynek nie może mieć więcej niż dwóch kondygnacji - budynki większe nie będą mogły występować o pozwolenie na nowych zasadach. Jednocześnie konstrukcja, bryła i układ budynku powinny być proste, co potencjalnie ułatwia zachowanie bezpieczeństwa i zmniejsza mogące się pojawić przy takich inwestycjach niedociągnięcia. Omawiane prawo ułatwia również lokalizowanie domów rekreacyjnych. Powierzchnia dopuszczalnych domków tego typu, możliwych do budowy na zgłoszenie wzrosła z 35 m2 na 70 m2. Postawiono tu jednak twarde wytyczne - rozpiętość elementów konstrukcji takich domków nie może być większa niż 6 metrów, zaś wsporniki nie mogą sięgać dalej niż 2 metry poza obrys budynku. Istnieje wiele projektów budowlanych dostosowanych do nowych wymogów. Są to projekty zarówno domów całorocznych, jak i domów letniskowych. Najwięcej projektów to prosta bryła oparta na kwadracie bądź prostokącie z czterospadowym dachem kopertowym (namiotowym). Sporo też projektów o lekko wydłużonym kształcie krytych dachem dwupołaciowym lub czteropołaciowym. Najnowsze projekty zakładają nawet mini dworki z dachami półszczytowymi i wkomponowanymi w nie poddaszami. Z każdym kolejnym miesiącem w ofercie pracowni architektonicznych przybywa gotowych projektów domów do 70 m2, a można je znaleźć tutaj: https://www.mgprojekt.com.pl/projekty-domow-do-70-m2. 

Kilka słów o działce

Jak zbudować dom 70 m2 bez pozwolenia? Na początku trzeba dysponować wolną działką o określonych parametrach. Polski Ład nakazuje, by budowane na mocy jego ustaleń nowe domy były budynkami wolno stojącymi - nie ma więc mowy o zabudowie szeregowej czy stykaniu się ścianą z bryłą domu sąsiada w celu obniżenia kosztów. Warunkiem budowy na zgłoszenie jest spełnienie podanej w przepisach zasady jednego budynku na 500m2 działki. Nie oznacza to jednak, że dysponując mniejszą działką takiego domu nie możemy wznieść, chodzi tylko o to, aby nie wznosić na takiej działce większej liczby obiektów. Działka powinna więc mieć wymiary frontu nie mniejsze niż 50 metrów oraz nie większe niż 200 m. Duże ułatwienia oferują nowe przepisy w dziedzinie konfrontacji z planowaniem przestrzennym. Zazwyczaj, jeśli mpzp nie obejmował jakiegoś terenu, inwestor musiał liczyć się z wieloletnim okresem oczekiwania na decyzje o warunkach zabudowy. Polski Ład gwarantuje wydanie przez właściwy urząd takiej decyzji do 21 dni. Jest to znaczne przyspieszenie procesu umożliwiające szybszy start inwestycji.

Formalności na drodze inwestora

Mimo znacznych uproszczeń, pewne obowiązki prawne oczywiście występują w przypadku budowy domu w oparciu o zapisy Polskiego Ładu. Podstawowymi są zawiadomienie organów nadzoru budowlanego o rozpoczęciu działań budowlanych (tzw. zgłoszenie) oraz powiadomienie o tym samym projektanta nadzorującego przebieg budowy z przygotowanym wcześniej projektem domu. Wobec braku kierownika budowy to właśnie projektant kontroluje zgodność wykonania budowy z zasadami sztuki budowlanej. Zanim rozpoczęte zostaną działania budowlane, geodeta musi wytyczyć plac pod dom, zaś po ukończeniu budowy specjalista w zakresie geodezji musi sporządzić inwentaryzację powykonawczą. Te procedury musi nadzorować inwestor, on też odpowiada za zamówienie i opłacenie geodety w nadmienionych celach. Aby zamieszkać w wybudowanym na podstawie nowych przepisów domu, należy po jego wzniesieniu i pomiarach geodezyjnych złożyć w organach administracji budowlanej zawiadomienie o ukończeniu budowy. Musi ono posiadać oprócz swej zasadniczej treści również załączniki w postaci oświadczenia o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku oraz oświadczenie o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami technicznymi.

Dom 70m2 - zalety i wady

Podstawowymi zaletami omawianych domów jest możliwość szybkiego tempa ich wzniesienia. Domy małe, proste konstrukcyjnie, a w dodatku posiadające szeroką gamę udogodnień prawnych mogą być bez problemu wzniesione w ciągu jednego roku. Domy takie poprzez proste rozwiązania prawne i techniczne mają być też w założeniu tanie i łatwe w ogrzaniu.

Jednak w dyskusji nad ogłoszonymi modyfikacjami prawa budowlanego pojawiło się też wiele zarzutów. Podstawowe to obawy o bezpieczeństwo. Dom budowany bez kierownika budowy oraz dziennika działań budowlanych, objęty tylko nadzorem projektanta, daje duże prawdopodobieństwo złego wykonania, odstępstw od projektu oraz wad konstrukcyjnych. Wadą omawianych zasad jest też brak uwzględnienia opinii sąsiada. Dawniej, by móc wznieść budynek, badana była prognoza oddziaływania na działki sąsiednie i sąsiad musiał wyrazić zgodę na budowę domu przez inwestora, jeśli zaś miał przeciwwskazania mógł na taką inwestycję nie pozwolić. Dziś przyspieszenie procedur wyeliminowało potrzebę uzyskania takiej zgody.

Koszty

Jak zbudować dom 70 m2 bez pozwolenia? Przede wszystkim należy dysponować odpowiednim kapitałem. Jak dużym? Zależy to od jakości wybranych materiałów oraz wyboru wariantu - sam parter czy dwie kondygnacje. Szacunkowe wyliczenia architektów są ze sobą zgodne i mówią o kosztach około 100 tysięcy złotych przy domu z samym parterem oraz około 160-200 tysiącach złotych dla domu z użytkowym poddaszem lub górną kondygnacją. Podane wartości oczywiście dotyczą stanu surowego, należy doliczyć do tego koszty wykończenia domu. Podsumowując dom budowany według nowych zapisów Polskiego Ładu jest dość konkurencyjny cenowo i jak na obecne warunki koszt jego budowy, dzięki zmniejszonej liczbie składanych dokumentów oraz uproszczeniom technicznym, jest relatywnie niski. Jeśli inwestor posiada własną działkę to koszt budowy domu do 70m2 w stosunku do zakupu mieszkania w zabudowie wielorodzinnej o podobnej powierzchni jest dwu lub trzykrotnie mniejszy.